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地主是怎样炼成的(7)房地产之若干问题(1

地主是怎样炼成的(7)房地产之若干问题(1 - 2019-05-08

本文属科普类,对房地产专家不合适,请提宝贵意见。希望对刚入此行和想入此行的朋友有些帮助。

名言:要用你的钱为你挣钱,而不能单靠体力挣钱。

越来越多的海外华人认识到了做点Business的重要性,尤其现在收入越来越高,手里有钱,放着就是个贬值,银行里也没什么利息。股票,基金,债券要么风险太高,要么回报太低,可怕的是加上税,实不知能有多少收获,不赔就不错了,那份惊险,还真不是常人干得了的。相对而言,房地产投资风险小些,做好了回报还不错,特别是可以先作为第二职业,以求发展。但要真正做到经济独立,实非一朝一夕之功矣。

本文想简单聊聊房地产投资里面的几个基本问题,粗浅之见。很多别人都谈过,看到过的朋友别介意,就当是加深印象吧。

1)
房地产的运行模式

a)
买来房子出租,当房东;

b)
弄着好deal,或翻修后转卖;

c)
房地产管理,即Management company

d)
房地产经纪人;

e)
房地产开发商。

各个地方有各地方的特点,可以根据不同情况选择运行方式。若房价不高,房租较高,即有Positive Cash Flow(正现金流,以后简称现金流),可以选择a, 它的好处是经过一定时间和数目的积累后,现金流可以使你经济独立,再加上涨价,还贷等,Net Asset 建立得较快。

有些大城市或地区房价较高,在贷款的情况下,很难有现金流,可以考虑b, 想办法找到低于市场价的,状况不好的房子,转手,或者经过翻修增值后转手,以获取利润。这需要比较Handy, 若都找别人干,基本上也没啥赚头。

对于c, 若有一定的房地产管理和维修经验,可以帮别人管理房子,以获得收益。

d,
都明白,拿到房地产经纪人执照,帮人买卖房子,获佣金。

e,
属专业Builder,其实可大可小,大的可以开发小区,商业建筑等。小的也可以自己找人建一个新房或自己改造旧房,弄好后住在里面,然后再建下一个,建好后,卖前一个。在美国,它的好处是,做为主住宅,只要住满两年,卖掉时,所有的利润都可以不交税。

本人做a,b,c,d, 不知以后会不会做ea是主业,主要经济来源,像Job一样,收入基本固定(在不断增加,因为偶尔还买房子和房租上涨),b,c,d为辅,有就做,没有也不Care, 就当是给自己的Bonus.

大多数人都希望做 a, 也是在做a, 因此本系列就着重谈它的几个问题。以后提到房地产,若无特别声明的话,都是指a, 即房东这一块。

2
)房地产的利润

房地产的利润主要来自于三个方面: a) 现金流(positive cash flow), 指若房子买的合适,租金支付了所有开销(地产税,保险,贷款,等等)之后的节余。这是房地产投资的根本所在。当然了,要是全拿现金买,是房子就能赚钱,就看回报率的高低了。

b)
房价上涨,刨除前些年的泡沫外,前七十几年的统计是房价每年上涨百分之五左右,是高于通货膨胀的,所以它的保值效果是很好的。

c)
税务好处,很多花销是可以抵税的,如:地税,贷款利息,保险,维修,再加上房屋折旧等等,大多情况下,可以把那点现金流抵掉,要想继续从w-2里抵税,就得看收入高低了。w-2的收入超过十五万就不可以抵了,十二万五以下每年最多抵两万五,从十二万五开始递减到十五万为零。超过十五万的,当年的损失可以延到第二年报。因为有税务好处,它的实际收益比理论收益大。

房地产很吸引人之处在于有机会可以买到低于市场价格的房子,至于低多少,到什么程度,就看能找到的deal了。所以,在这行混的人,都在满世界的找deal。

这里面的基本原则是:在正常购买的情况下(20% downplay, 80% mortage), 只要是房租能支付所有的开销,即有现金流,你就不怕房市走低。房租有点象通货膨胀,不管房市如何,似乎永远在上涨。

3
)商业房地产/民用房地产

可出租的房子大概分两类,即商业房地产,出租的对象是店铺,餐馆,Office等做生意的;民用房地产指对象是家庭或个人用于居住的。

在北美各个市/镇(town)政府对每条街有严格的限制,即zoning, 简单分有三类:1business, 2) residential, 3) mixed use.

商业房地产的特点:资金投入量较大,特别是大的商业中心,当然也有小的商业建筑。
优点:管理简单,内部全由租户自理,因为它们要做生意,所以都会注意形象,比你自己打理的还好。房东要管的就是建筑的外部和屋顶,这些地方一般不会经常出问题。

一旦租出去了,大多是长期客户,除非是生意倒闭了。但一但空了,找下个租户会花相对长的时间,半年到两年是常事,几年都有可能,就看本地的经济发展情况了。

因为管理简单,且少有拖欠房租之事,故可以异地投资,若本地当然更好了。至于收益多少,还是取决于deal, 但好像贷款有点麻烦(对这一块不太清楚)。

民用住宅出租:资金投入量相当较小,管理上里里外外都得管,租户Turn Over频率大,但很少有租不出去的情况,所以收益可以预见到。

我个人觉得民用住宅这一块做异地投资难度较大,找Management Company管理和都是由别人修理,会把那点可怜的现金流吃光,除非是不太在乎即时的现金流,着眼于未来的升值和付清贷款后的Net Asset

下文继续聊几个别的问题


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